公募REITs一季報(bào)透視：保租房出租率普遍超95%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目承壓

基金一季報(bào)顯示，公募REITs業(yè)績表現(xiàn)分化明顯?？偟膩砜?，除3月新上市的兩只產(chǎn)品外，其余25只公募REITs一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入逾20億元，累計(jì)凈利潤超4億元。其中，部分項(xiàng)目產(chǎn)品凈利潤增長顯著，高速公路REITs業(yè)績進(jìn)一步修復(fù)；保障性租賃住房項(xiàng)目出租率高；但產(chǎn)業(yè)園區(qū)的出租情況待改善。中信證券研究團(tuán)隊(duì)分析指出，相較于2022年四季度，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動持續(xù)修復(fù)和貨車通行費(fèi)優(yōu)惠政策影響結(jié)束，交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)的車流量和通行費(fèi)均顯著回升；倉儲物流REITs一季度則經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健，體現(xiàn)出一定的抗周期能力；較高的出租率也支撐了保障房REITs一季度經(jīng)營平穩(wěn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定。不過產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs中，重要現(xiàn)金流提供方租戶到期不續(xù)約、提前退租等因素導(dǎo)致部分REITs的出租率顯著下滑，拖累同期業(yè)績。具體看來，截至2023年一季度末，建信中關(guān)村REIT底層資產(chǎn)出租率為68.47%。一季報(bào)出爐后的4月21日，該基金在二級市場大跌，收盤跌幅達(dá)5.91%。不過以租金作為收益主要來源的保障性租賃住房普遍呈現(xiàn)高出租率，大多在95%以上。具體來看，中金廈門安居REIT持有的2個基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，截至2023年3月31日，園博公寓出租率為99.45%，珩琦公寓出租率為99.55%。紅土深圳安居REIT持有4個基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，截至2023年3月31日，安居百泉閣項(xiàng)目保障性租賃住房出租率為98.69%；安居錦園項(xiàng)目保障性租賃住房出租率為98.87%；保利香檳苑項(xiàng)目和鳳凰公館項(xiàng)目保障性租賃住房的出租率分別為99.01%和99.52%。還有華夏北京保障房REIT持有2個基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，截至2023年3月31日，文龍家園項(xiàng)目出租率為97.62%，熙悅尚郡項(xiàng)目出租率為92.74%。另外，華夏基金華潤有巢REIT的有巢泗涇項(xiàng)目和的有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目，截至2023年3月31日，出租率分別為96.99%和92.43%。對于基金底層資產(chǎn)的兩個項(xiàng)目未來出租率和租金水平，華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部聯(lián)席行政負(fù)責(zé)人莫一凡表示，目前項(xiàng)目出租率相較招募書預(yù)測的90%及91%已分別提升了2.4%和6%，東經(jīng)項(xiàng)目的出租率后面可能繼續(xù)上升。整體看未來在無重大不利因素下，項(xiàng)目年度平均出租率預(yù)計(jì)將保持平穩(wěn)。租金增長方面，莫一帆表示，隨著長三角一體化以及人口持續(xù)流入，預(yù)計(jì)上海市未來租賃需求將進(jìn)一步增加，整體看供需不均衡的矛盾仍將持續(xù)存在。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上海2022年及2023年一季度平均租金分別增長9.5%、3.6%。未來高品質(zhì)與高性價(jià)比的保租房項(xiàng)目將長期受到市場青睞。華夏基金基金經(jīng)理于春超表示，隨著多重不利因素基本消除，高速公路行業(yè)經(jīng)營情況迅速改善，全國路網(wǎng)交通量呈現(xiàn)出恢復(fù)態(tài)勢。探親訪友、商務(wù)出行、外出旅游等需求增長勢頭迅猛，客車流量的增長也將更為顯著。鵬華基金也表示，隨著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的深化落實(shí)以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)基本面穩(wěn)中向好，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)和城鄉(xiāng)居民生活用電增速高于全社會平均水平，相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營也將持續(xù)受益。